如今的中国楼市出现魔幻一幕：以前贷款买房，现在是贷款卖房？

这个说法去年秋天因为一篇财经报道火了起来，到今年仍然没有降温。 国家统计局10月公布的70城房价显示，二线、三线城市的二手住宅价格同比仍分别下跌4.5%和5.4%；人民银行的数据显示，到9月末个人住房贷款余额为35.91万亿元，同比少了4.1%。 房价在往下走，大家在抢着还贷，夹在中间的，就是那些房子卖了还不够还清贷款的业主。“贷款卖房”到底是什么意思？ 经济观察报那篇报道里讲了三个很典型的例子。杨青在2019年买下一线城市核心区一套四百万元左右的小两居，前后已经还了将近一百万，剩余房贷本金还有二百三十万，可房子现在的市值只有二百二十万上下，真要卖，还得自己再掏十几万补上差额。 王斌2021年在一线城市郊区花了两百零三万买房，如今房价跌到一百万左右，银行贷款却还剩一百二十万，卖房就意味着倒贴二十万。马燕的房子在三线城市，她想卖房，也得先借二十万才能把尾款还清。 还有一些人连这笔钱都借不到，房子挂在那里，想卖都卖不掉。把这几个案例的账细算一下，更能看出杠杆的威力。 杨青那套房子，从四百万跌到二百二十万，账面上蒸发了一百八十万，相当于她这些年付出的首付和月供几乎全部打了水漂，卖掉之后不但拿不回一分钱，还要倒贴。 王斌更典型，两百零三万的房子腰斩到一百万，假如当初首付三成，也就是六十多万，再加上几年的月供，这些钱已经全部亏光，账户上还是负二十万。几年的积蓄、几年的辛苦，最后换来的是一笔新的债务。 为什么会这样？只有在房价下跌的时候，很多人才第一次看清：买房原来是一项风险极高的金融投资，因为房子是带着杠杆的。 首付三成，就相当于自带三倍杠杆。拿一套一百万的房子来说，一个普通人打工十年攒够三十万首付，他在这套房子里真正拥有的份额只有三成，剩下七成实际上属于银行。 房价如果跌三成，他亏掉的是多少？不是大家直觉上的百分之三十，而是百分之百。 因为他只拥有房子的三成，房价一跌三成，这部分权益就全没了。把贷款买房这件事拆开看，它很像在买一份三倍杠杆的期货合约。 所谓期货，就是先把价格定死，约好将来某一天再一手交钱一手交货的标准合同。普通人贷款买一套期房，买到手的不是一件现成的商品，而是开发商对未来交房的一个承诺，本身就带着远期合约的性质。 远期合约还有一个附带风险，那就是交割方违约。房价下跌的同时，如果开发商资金链断了，房子迟迟交不了，买房人既要承担价格下跌的损失，又要承担“货”拿不到的风险。 这几年各地推进现房销售改革，正是要把这一层风险从购房者身上拿走：看得见、摸得着再付钱，期货变成了现货。杠杆在金融里就是借钱投资，首付三成就是三倍杠杆。 一百万的房子跌到七十万，三十万首付被彻底击穿，净资产归零，放在金融市场上，这就叫爆仓。杠杆从来是双刃剑。 房价上涨的年代，同样是三倍杠杆，房价涨三成，三十万首付就变成六十万，收益翻了一倍，这正是过去十几年很多人“买房致富”的秘密。那时候没有人觉得杠杆可怕，大家只看到它放大收益的一面。 可数学是对称的，涨的时候放大多少，跌的时候就放大多少。只不过上涨持续了太久，让一代人以为另一面永远不会出现。爆仓之后会怎样？ 理论上，银行有权要求你追加保证金，也就是补足你的净资产。1997年之后的香港就发生过这样的事，大量业主陷入“负资产”，每个月的月供像是在往一个填不满的窟窿里扔钱。 眼下内地的银行并没有要求房贷客户追加保证金，可你一旦想卖房，就必须自己掏钱把贷款余额和成交价之间的差额补上，房子才能解押过户。这就是“贷款卖房”的由来：第一次借钱是因为钱不够买，第二次借钱是因为卖了不够还。 不妨设想一下，如果银行真像期货公司那样追加保证金，会发生什么？当年的香港就是前车之鉴：一部分业主补不上钱，房子被收回拍卖，拍卖价又拉低了周边房价，更多业主跌进负资产，形成一个越跌越卖、越卖越跌的循环。 内地银行没有走这一步，客观上给了业主喘息的空间，只要按时还月供，就不会被强制平仓。从这个意义上说，负资产业主最重要的资产不是房子，而是稳定的收入。 我觉得最值得反思的地方在于，普通人一听到“三倍杠杆的期货”，都知道这是高风险的东西，绝大多数人不敢碰；可换成房子，很多人压根没意识到自己签下的是一份高杠杆的金融合约。 在过去的二十年里，房子被普遍包装成成家必备、只涨不跌、人人刚需的稳妥消费品，买房的人以为自己买的是一个家，实际上同时承担了利率风险、房价波动风险和收入中断风险，而普通家庭往往并不具备评估这些风险的能力。 在证券和期货市场，开户之前要做风险测评，要评估投资者能承受多大的波动，这叫投资者适当性管理。可在房贷市场，过去二十年的审核主要看你还不还得起月供，很少有人提醒购房者：您即将使用三倍杠杆，一旦房价下跌三成，首付会全部亏光，甚至可能背上负资产。 我的看法是，银行既然推广了带杠杆的贷款产品，又从中持续获得利息收入，就有责任在放贷时把风